FAQ — Questions fréquentes

1. Immobilier

À combien s'élèvent les frais de notaire pour un achat immobilier en 2026 ?

Pour un bien ancien : environ 7 à 8 % du prix d'achat. Pour un bien neuf (VEFA) : environ 2 à 3 %. L'essentiel correspond aux droits de mutation versés au Trésor (taxes), suivi des débours et des émoluments du notaire — ces derniers étant strictement réglementés par barème national. Voir notre page Paiement pour accéder à un estimateur.

Quels sont les délais entre la signature du compromis et l'acte définitif ?

Comptez en moyenne 2 à 3 mois entre le compromis et l'acte authentique. Ce délai permet au notaire de réaliser ses vérifications (titre de propriété, hypothèques, situation urbanistique, droits de préemption), à l'acquéreur d'obtenir son financement, et de purger les délais légaux.

L'acquéreur peut-il choisir le même notaire que le vendeur ?

Oui. Le notaire a un devoir d'impartialité — il sécurise l'acte dans l'intérêt des deux parties. Si chacun préfère avoir son propre notaire, les frais ne sont pas dupliqués : ils sont partagés entre les deux études par convention. L'acquéreur paie la même somme.

Peut-on vendre un bien immobilier dont le prêt n'est pas totalement remboursé ?

Oui. Le capital restant dû sera remboursé à la banque sur le prix de vente, le jour de la signature de l'acte. Si la garantie est une hypothèque ou un PPD, le notaire s'en charge directement. S'il s'agit d'un Crédit Logement ou d'une caution mutuelle, le remboursement est organisé par l'emprunteur lui-même.

Pourquoi recourir au bornage avant un achat ?

Le bornage fixe juridiquement les limites de propriété et évite tout litige futur avec les voisins (empiètements, plantations, mur mitoyen). Il est fortement recommandé pour les terrains à bâtir et les biens dont les limites n'ont jamais été matérialisées par un géomètre-expert.

Acheter un bien en direct ou via une SCI : quelle est la meilleure option ?

La réponse dépend de votre objectif. La SCI offre une grande souplesse pour la détention à plusieurs, la gestion familiale et la transmission progressive (donation de parts) — mais entraîne des contraintes (comptabilité, AG, formalisme). L'achat en direct reste plus simple pour une résidence principale ou un investissement isolé.

SCI à l'IR ou à l'IS : comment choisir ?

La SCI à l'IR est adaptée à la détention familiale et à la transmission (fiscalité transparente, plus-value des particuliers à la revente). La SCI à l'IS optimise la fiscalité des loyers grâce à l'amortissement, mais alourdit la fiscalité de la revente (plus-value calculée sur la valeur nette comptable). Le choix est structurant et difficilement réversible.

Que faut-il vérifier avant de signer une promesse en VEFA ?

Capacité financière du promoteur, garantie financière d'achèvement (GFA), descriptif détaillé des prestations, calendrier des appels de fonds, surface réelle (clause de tolérance), modalités de livraison et garanties post-livraison (parfait achèvement, biennale, décennale). Notre équipe Immobilier intervient dès la phase préparatoire.

Comment optimiser la fiscalité d'une plus-value immobilière en 2026 ?

La résidence principale est exonérée de plus-value. Pour un bien locatif ou secondaire, la plus-value bénéficie d'abattements pour durée de détention (exonération totale après 22 ans à l'IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux). D'autres dispositifs sont à étudier : donation avant cession, démembrement, opération de type OBO. Notre équipe Fiscalité chiffre les scénarios.

Combien de temps pour obtenir le titre de propriété définitif ?

Vous recevez une attestation de propriété immédiatement à la signature, qui vaut titre. Le titre définitif (copie authentique avec mention de publicité foncière) vous est adressé entre 4 et 6 mois plus tard, après publication au service de la publicité foncière.

2. Famille — Succession, Donation, Couple

Devons-nous obligatoirement faire appel à un notaire en cas de décès ?

Le notaire est obligatoire si le défunt possédait un bien immobilier (formalités de publicité foncière), s'il avait fait un testament, ou si l'actif successoral dépasse 5 000 €. Dans les autres cas, son intervention reste vivement conseillée pour le calcul des droits, la libération des avoirs bancaires et l'assurance-vie.

Combien de temps avons-nous pour choisir un notaire après un décès ?

Vous disposez de 6 mois à compter du décès pour déposer la déclaration de succession (12 mois si le décès a eu lieu hors de France). Au-delà, des intérêts de retard et pénalités s'appliquent. Mieux vaut prendre contact rapidement : notre équipe Famille garantit une prise en charge sous 48h.

Comment les frais de succession sont-ils calculés ?

Les frais comprennent les émoluments du notaire (proportionnels à l'actif successoral, barème national réglementé) et les droits de succession dus au Trésor (variables selon le lien de parenté et le montant transmis). Les enfants bénéficient d'un abattement de 100 000 € chacun, renouvelable tous les 15 ans.

Quels sont les abattements de donation aux enfants en 2026 ?

Chaque parent peut donner à chaque enfant 100 000 € en franchise de droits, renouvelables tous les 15 ans. S'y ajoute le don familial en somme d'argent (Sarkozy) de 31 865 € si le donateur a moins de 80 ans et le donataire plus de 18 ans — cumulable, renouvelable. Au-delà, un barème progressif s'applique (5% à 45%).

Donation simple ou donation-partage : laquelle choisir ?

La donation-partage fige la valeur des biens au jour de l'acte (avantage majeur en cas de plus-value future) et sécurise l'équilibre entre héritiers. La donation simple est réévaluée au jour du décès et peut créer des déséquilibres familiaux. Pour transmettre à plusieurs enfants, la donation-partage est presque toujours préférable.

Puis-je faire une donation à mon partenaire pacsé ?

Oui, sous réserve de respecter la réserve héréditaire des enfants. L'abattement entre partenaires de PACS est de 80 724 € ; au-delà, taxation au barème applicable aux conjoints (5% à 45%, identique au mariage). Attention : la donation au dernier vivant n'est pas possible entre pacsés, elle est réservée aux époux.

Mariage ou PACS : quel statut choisir pour mon avenir patrimonial ?

Le mariage offre la protection successorale la plus complète (donation au dernier vivant, pension de réversion, qualité d'héritier réservataire) mais implique un régime matrimonial. Le PACS est plus souple, sans régime patrimonial automatique de communauté, mais offre une protection plus limitée en cas de décès.

Combien de temps pour boucler un divorce avec partage immobilier ?

En divorce par consentement mutuel nécessitant un partage immobilier, comptez environ 6 mois entre la finalisation de l'acte de partage et son homologation. Le divorce devant notaire (sans juge) est possible sauf si un enfant mineur demande à être entendu.

3. Gestion de patrimoine & Fiscalité

Quel est le seuil d'imposition à l'IFI en 2026 ?

L'IFI s'applique aux foyers fiscaux dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. Le barème progressif démarre toutefois à 800 000 € (effet de seuil). La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30%. Notre équipe Patrimoine optimise votre exposition.

Un non-résident est-il imposable à l'IFI en France ?

Oui. Une personne physique non-résidente est redevable de l'IFI uniquement sur ses biens immobiliers situés en France, si leur valeur nette taxable atteint 1 300 000 €. Les conventions fiscales bilatérales peuvent toutefois aménager cette imposition. Notre équipe Clients internationaux accompagne les non-résidents.

Le notaire peut-il m'aider à remplir ma déclaration de revenus ?

Oui. Depuis 2011, votre notaire peut exercer une mission de tiers de confiance : il valide vos pièces justificatives (frais réels, dons, réductions d'impôt) sans avoir à les transmettre à l'administration, et garantit la conformité de votre déclaration. Service utile pour les patrimoines complexes ou les dirigeants.

Qu'est-ce qu'une donation-cession et quel est l'avantage ?

La donation-cession consiste à donner un actif (titres, immeuble) avant sa vente, afin que le donataire (souvent un enfant) le cède sans plus-value imposable. Bien exécutée, elle évite la double imposition (plus-value + droits de donation). Elle suppose un calendrier rigoureux et l'absence de plan de cession pré-établi au moment de la donation.

Qu'est-ce qu'un apport-cession (article 150-0 B ter) ?

C'est un mécanisme de report d'imposition de la plus-value lors d'un apport de titres à une holding contrôlée, sous réserve de réinvestir 60 % du produit de cession dans une activité éligible dans les 24 mois (à condition que la holding cède les titres dans les 3 ans). Très utilisé pour structurer la cession d'une entreprise. Voir notre compétence Transmission & cession.

Quand l'Owner Buy-Out (OBO) est-il pertinent ?

L'OBO permet de monnayer un actif (immobilier ou professionnel) tout en gardant le contrôle, en le cédant à une holding endettée que l'on contrôle. Outil puissant pour libérer de la trésorerie, optimiser la fiscalité ou préparer la transmission. Encadrement juridique strict requis.

Comment fonctionne le démembrement de propriété pour transmettre ?

La donation de la nue-propriété (en gardant l'usufruit) permet de transmettre à coût fiscal réduit : seule la valeur de la nue-propriété est taxée (50% à 60-69 ans, 60% à 70-79 ans selon l'article 669 du CGI). Au décès de l'usufruitier, la pleine propriété se reconstitue chez les enfants sans droits supplémentaires. Outil clé en transmission patrimoniale.

5. International & Non-résidents

Je suis non-résident, comment acheter un bien immobilier en France ?

La procédure est identique à celle d'un résident, mais avec des formalités spécifiques (justificatifs étrangers, traduction assermentée, mandat à distance, ouverture d'un compte bancaire français). Notre cabinet accompagne régulièrement des clients du Royaume-Uni, des États-Unis, d'Italie, de Suisse, des pays scandinaves et au-delà. Voir notre page Clients internationaux.

Comment fonctionne une succession internationale ?

La succession est gouvernée par la loi de la résidence habituelle du défunt (règlement européen UE 650/2012), sauf option pour la loi de la nationalité dans le testament (professio juris). Plusieurs États peuvent être impliqués (lieu de résidence, situation des biens, nationalité). Notre étude coordonne les formalités avec les notaires et avocats étrangers.

S'expatrier à Dubaï : quels sont les risques fiscaux côté français ?

La convention fiscale franco-émiratie peut maintenir une imposition en France si les critères de résidence fiscale française sont préservés : foyer, séjour principal, activité économique principale, centre des intérêts économiques. Le risque est réel et souvent mal anticipé.

4. Entreprise & Dirigeants

Qu'est-ce que le Pacte Dutreil et qui peut en bénéficier ?

Le Pacte Dutreil permet de transmettre une entreprise (donation ou succession) avec un abattement de 75 % sur la valeur des titres, sous conditions strictes : engagement collectif de conservation (2 ans minimum), engagement individuel (4 ans), exercice d'une fonction de direction. C'est l'outil incontournable pour la transmission familiale d'entreprise.

Faut-il obligatoirement un notaire pour vendre un fonds de commerce ?

Le passage par un notaire n'est pas légalement obligatoire (acte sous seing privé possible), mais il est vivement recommandé. La vente d'un fonds de commerce comporte des mentions obligatoires (chiffre d'affaires, résultat, bail, privilèges) dont l'omission peut entraîner la nullité de la vente. Notre équipe sécurise l'opération de bout en bout.

Combien de temps avant la libération du prix de cession d'un fonds de commerce ?

Le prix est séquestré environ 5 mois après la cession, le temps de purger les droits d'opposition des créanciers (notamment l'administration fiscale, qui dispose du délai le plus long). Le séquestre est levé après production de l'attestation fiscale.

Comment donner son entreprise à ses enfants ?

Plusieurs schémas selon votre situation : donation simple (un seul enfant), donation-partage (plusieurs enfants — recommandée pour figer les valeurs), avec ou sans Pacte Dutreil. La donation peut porter sur la pleine propriété ou la nue-propriété. Une stratégie de holding peut être opportune. Notre équipe Transmission chiffre l'opération optimale.

Pourquoi rédiger un pacte d'associés ?

Pour anticiper les situations sensibles : entrée/sortie d'associés, blocage en cas de désaccord, droit de préemption, clauses de bad leaver, gouvernance, distribution de dividendes. Le pacte sécurise durablement la vie sociale et complète utilement les statuts.

6. Notre cabinet & pratique

À quel moment faire appel à vous ?

Dès qu'un projet patrimonial, familial ou immobilier se dessine : acquisition, vente, transmission, organisation familiale ou stratégie fiscale. Plus tôt nous intervenons, plus la solution est sécurisée et efficace.

Quelle est la différence entre un notaire et un avocat chez Cellard Notaires & Avocats ?

Le notaire sécurise et authentifie les actes qu'il reçoit, avec un devoir de conseil et d'impartialité. L'avocat apporte un conseil stratégique complémentaire, notamment en fiscalité et en droit des sociétés. Selon les besoins, il peut intervenir ponctuellement aux côtés du notaire ou assurer un accompagnement plus global de ses clients.

Comment travaillez-vous avec mes conseils habituels (expert-comptable, banquier, avocat) ?

Nous privilégions toujours l'intervention de vos conseils historiques et collaborons étroitement avec eux, pour garantir la cohérence juridique, fiscale et financière de vos projets. Logique d'écosystème, pas de substitution.

Accompagnez-vous uniquement les particuliers ?

Non. Nous conseillons à la fois les familles, investisseurs et professions libérales, mais aussi les entrepreneurs et dirigeants, en France comme à l'international.

Où se situent vos études et comment prendre rendez-vous ?

Notre étude de Saint-Mandé est au 3 avenue Foch, 94160 Saint-Mandé (au pied du métro 1, sortie 3) — 01 48 08 39 39. Notre étude de Paris est au 52 avenue de la République, 75011 Paris — 01 48 07 40 30. Vous pouvez prendre rendez-vous via notre page Contact, par téléphone ou par email — en présentiel ou en visio.

2. Famille — Succession, Donation, Couple

Devons-nous obligatoirement faire appel à un notaire en cas de décès ?

Le notaire est obligatoire si le défunt possédait un bien immobilier (formalités de publicité foncière), s'il avait fait un testament, ou si l'actif successoral dépasse 5 000 €. Dans les autres cas, son intervention reste vivement conseillée pour le calcul des droits, la libération des avoirs bancaires et l'assurance-vie.

Combien de temps avons-nous pour choisir un notaire après un décès ?

Vous disposez de 6 mois à compter du décès pour déposer la déclaration de succession (12 mois si le décès a eu lieu hors de France). Au-delà, des intérêts de retard et pénalités s'appliquent. Mieux vaut prendre contact rapidement : notre équipe Famille garantit une prise en charge sous 48h.

Comment les frais de succession sont-ils calculés ?

Les frais comprennent les émoluments du notaire (proportionnels à l'actif successoral, barème national réglementé) et les droits de succession dus au Trésor (variables selon le lien de parenté et le montant transmis). Les enfants bénéficient d'un abattement de 100 000 € chacun, renouvelable tous les 15 ans.

Quels sont les abattements de donation aux enfants en 2026 ?

Chaque parent peut donner à chaque enfant 100 000 € en franchise de droits, renouvelables tous les 15 ans. S'y ajoute le don familial en somme d'argent (Sarkozy) de 31 865 € si le donateur a moins de 80 ans et le donataire plus de 18 ans — cumulable, renouvelable. Au-delà, un barème progressif s'applique (5% à 45%).

Donation simple ou donation-partage : laquelle choisir ?

La donation-partage fige la valeur des biens au jour de l'acte (avantage majeur en cas de plus-value future) et sécurise l'équilibre entre héritiers. La donation simple est réévaluée au jour du décès et peut créer des déséquilibres familiaux. Pour transmettre à plusieurs enfants, la donation-partage est presque toujours préférable.

Puis-je faire une donation à mon partenaire pacsé ?

Oui, sous réserve de respecter la réserve héréditaire des enfants. L'abattement entre partenaires de PACS est de 80 724 € ; au-delà, taxation au barème applicable aux conjoints (5% à 45%, identique au mariage). Attention : la donation au dernier vivant n'est pas possible entre pacsés, elle est réservée aux époux.

Mariage ou PACS : quel statut choisir pour mon avenir patrimonial ?

Le mariage offre la protection successorale la plus complète (donation au dernier vivant, pension de réversion, qualité d'héritier réservataire) mais implique un régime matrimonial. Le PACS est plus souple, sans régime patrimonial automatique de communauté, mais offre une protection plus limitée en cas de décès.

Combien de temps pour boucler un divorce avec partage immobilier ?

En divorce par consentement mutuel nécessitant un partage immobilier, comptez environ 6 mois entre la finalisation de l'acte de partage et son homologation. Le divorce devant notaire (sans juge) est possible sauf si un enfant mineur demande à être entendu.

3. Gestion de patrimoine & Fiscalité

Quel est le seuil d'imposition à l'IFI en 2026 ?

L'IFI s'applique aux foyers fiscaux dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. Le barème progressif démarre toutefois à 800 000 € (effet de seuil). La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30%. Notre équipe Patrimoine optimise votre exposition.

Un non-résident est-il imposable à l'IFI en France ?

Oui. Une personne physique non-résidente est redevable de l'IFI uniquement sur ses biens immobiliers situés en France, si leur valeur nette taxable atteint 1 300 000 €. Les conventions fiscales bilatérales peuvent toutefois aménager cette imposition. Notre équipe Clients internationaux accompagne les non-résidents.

Le notaire peut-il m'aider à remplir ma déclaration de revenus ?

Oui. Depuis 2011, votre notaire peut exercer une mission de tiers de confiance : il valide vos pièces justificatives (frais réels, dons, réductions d'impôt) sans avoir à les transmettre à l'administration, et garantit la conformité de votre déclaration. Service utile pour les patrimoines complexes ou les dirigeants.

Qu'est-ce qu'une donation-cession et quel est l'avantage ?

La donation-cession consiste à donner un actif (titres, immeuble) avant sa vente, afin que le donataire (souvent un enfant) le cède sans plus-value imposable. Bien exécutée, elle évite la double imposition (plus-value + droits de donation). Elle suppose un calendrier rigoureux et l'absence de plan de cession pré-établi au moment de la donation.

Qu'est-ce qu'un apport-cession (article 150-0 B ter) ?

C'est un mécanisme de report d'imposition de la plus-value lors d'un apport de titres à une holding contrôlée, sous réserve de réinvestir 60 % du produit de cession dans une activité éligible dans les 24 mois (à condition que la holding cède les titres dans les 3 ans). Très utilisé pour structurer la cession d'une entreprise. Voir notre compétence Transmission & cession.

Quand l'Owner Buy-Out (OBO) est-il pertinent ?

L'OBO permet de monnayer un actif (immobilier ou professionnel) tout en gardant le contrôle, en le cédant à une holding endettée que l'on contrôle. Outil puissant pour libérer de la trésorerie, optimiser la fiscalité ou préparer la transmission. Encadrement juridique strict requis.

Comment fonctionne le démembrement de propriété pour transmettre ?

La donation de la nue-propriété (en gardant l'usufruit) permet de transmettre à coût fiscal réduit : seule la valeur de la nue-propriété est taxée (50% à 60-69 ans, 60% à 70-79 ans selon l'article 669 du CGI). Au décès de l'usufruitier, la pleine propriété se reconstitue chez les enfants sans droits supplémentaires. Outil clé en transmission patrimoniale.

4. Entreprise & Dirigeants

Qu'est-ce que le Pacte Dutreil et qui peut en bénéficier ?

Le Pacte Dutreil permet de transmettre une entreprise (donation ou succession) avec un abattement de 75 % sur la valeur des titres, sous conditions strictes : engagement collectif de conservation (2 ans minimum), engagement individuel (4 ans), exercice d'une fonction de direction. C'est l'outil incontournable pour la transmission familiale d'entreprise.

Faut-il obligatoirement un notaire pour vendre un fonds de commerce ?

Le passage par un notaire n'est pas légalement obligatoire (acte sous seing privé possible), mais il est vivement recommandé. La vente d'un fonds de commerce comporte des mentions obligatoires (chiffre d'affaires, résultat, bail, privilèges) dont l'omission peut entraîner la nullité de la vente. Notre équipe sécurise l'opération de bout en bout.

Combien de temps avant la libération du prix de cession d'un fonds de commerce ?

Le prix est séquestré environ 5 mois après la cession, le temps de purger les droits d'opposition des créanciers (notamment l'administration fiscale, qui dispose du délai le plus long). Le séquestre est levé après production de l'attestation fiscale.

Comment donner son entreprise à ses enfants ?

Plusieurs schémas selon votre situation : donation simple (un seul enfant), donation-partage (plusieurs enfants — recommandée pour figer les valeurs), avec ou sans Pacte Dutreil. La donation peut porter sur la pleine propriété ou la nue-propriété. Une stratégie de holding peut être opportune. Notre équipe Transmission chiffre l'opération optimale.

Pourquoi rédiger un pacte d'associés ?

Pour anticiper les situations sensibles : entrée/sortie d'associés, blocage en cas de désaccord, droit de préemption, clauses de bad leaver, gouvernance, distribution de dividendes. Le pacte sécurise durablement la vie sociale et complète utilement les statuts.

5. International & Non-résidents

Je suis non-résident, comment acheter un bien immobilier en France ?

La procédure est identique à celle d'un résident, mais avec des formalités spécifiques (justificatifs étrangers, traduction assermentée, mandat à distance, ouverture d'un compte bancaire français). Notre cabinet accompagne régulièrement des clients du Royaume-Uni, des États-Unis, d'Italie, de Suisse, des pays scandinaves et au-delà. Voir notre page Clients internationaux.

Comment fonctionne une succession internationale ?

La succession est gouvernée par la loi de la résidence habituelle du défunt (règlement européen UE 650/2012), sauf option pour la loi de la nationalité dans le testament (professio juris). Plusieurs États peuvent être impliqués (lieu de résidence, situation des biens, nationalité). Notre étude coordonne les formalités avec les notaires et avocats étrangers.

S'expatrier à Dubaï : quels sont les risques fiscaux côté français ?

La convention fiscale franco-émiratie peut maintenir une imposition en France si les critères de résidence fiscale française sont préservés : foyer, séjour principal, activité économique principale, centre des intérêts économiques. Le risque est réel et souvent mal anticipé.

6. Notre cabinet & pratique

À quel moment faire appel à vous ?

Dès qu'un projet patrimonial, familial ou immobilier se dessine : acquisition, vente, transmission, organisation familiale ou stratégie fiscale. Plus tôt nous intervenons, plus la solution est sécurisée et efficace.

Quelle est la différence entre un notaire et un avocat chez Cellard Notaires & Avocats ?

Le notaire sécurise et authentifie les actes qu'il reçoit, avec un devoir de conseil et d'impartialité. L'avocat apporte un conseil stratégique complémentaire, notamment en fiscalité et en droit des sociétés. Selon les besoins, il peut intervenir ponctuellement aux côtés du notaire ou assurer un accompagnement plus global de ses clients.

Comment travaillez-vous avec mes conseils habituels (expert-comptable, banquier, avocat) ?

Nous privilégions toujours l'intervention de vos conseils historiques et collaborons étroitement avec eux, pour garantir la cohérence juridique, fiscale et financière de vos projets. Logique d'écosystème, pas de substitution.

Accompagnez-vous uniquement les particuliers ?

Non. Nous conseillons à la fois les familles, investisseurs et professions libérales, mais aussi les entrepreneurs et dirigeants, en France comme à l'international.

Où se situent vos études et comment prendre rendez-vous ?

Notre étude de Saint-Mandé est au 3 avenue Foch, 94160 Saint-Mandé (au pied du métro 1, sortie 3) — 01 48 08 39 39. Notre étude de Paris est au 52 avenue de la République, 75011 Paris — 01 48 07 40 30. Vous pouvez prendre rendez-vous via notre page Contact, par téléphone ou par email — en présentiel ou en visio.

2. Famille — Succession, Donation, Couple

Devons-nous obligatoirement faire appel à un notaire en cas de décès ?

Le notaire est obligatoire si le défunt possédait un bien immobilier (formalités de publicité foncière), s'il avait fait un testament, ou si l'actif successoral dépasse 5 000 €. Dans les autres cas, son intervention reste vivement conseillée pour le calcul des droits, la libération des avoirs bancaires et l'assurance-vie.

Combien de temps avons-nous pour choisir un notaire après un décès ?

Vous disposez de 6 mois à compter du décès pour déposer la déclaration de succession (12 mois si le décès a eu lieu hors de France). Au-delà, des intérêts de retard et pénalités s'appliquent. Mieux vaut prendre contact rapidement : notre équipe Famille garantit une prise en charge sous 48h.

Comment les frais de succession sont-ils calculés ?

Les frais comprennent les émoluments du notaire (proportionnels à l'actif successoral, barème national réglementé) et les droits de succession dus au Trésor (variables selon le lien de parenté et le montant transmis). Les enfants bénéficient d'un abattement de 100 000 € chacun, renouvelable tous les 15 ans.

Quels sont les abattements de donation aux enfants en 2026 ?

Chaque parent peut donner à chaque enfant 100 000 € en franchise de droits, renouvelables tous les 15 ans. S'y ajoute le don familial en somme d'argent (Sarkozy) de 31 865 € si le donateur a moins de 80 ans et le donataire plus de 18 ans — cumulable, renouvelable. Au-delà, un barème progressif s'applique (5% à 45%).

Donation simple ou donation-partage : laquelle choisir ?

La donation-partage fige la valeur des biens au jour de l'acte (avantage majeur en cas de plus-value future) et sécurise l'équilibre entre héritiers. La donation simple est réévaluée au jour du décès et peut créer des déséquilibres familiaux. Pour transmettre à plusieurs enfants, la donation-partage est presque toujours préférable.

Puis-je faire une donation à mon partenaire pacsé ?

Oui, sous réserve de respecter la réserve héréditaire des enfants. L'abattement entre partenaires de PACS est de 80 724 € ; au-delà, taxation au barème applicable aux conjoints (5% à 45%, identique au mariage). Attention : la donation au dernier vivant n'est pas possible entre pacsés, elle est réservée aux époux.

Mariage ou PACS : quel statut choisir pour mon avenir patrimonial ?

Le mariage offre la protection successorale la plus complète (donation au dernier vivant, pension de réversion, qualité d'héritier réservataire) mais implique un régime matrimonial. Le PACS est plus souple, sans régime patrimonial automatique de communauté, mais offre une protection plus limitée en cas de décès.

Combien de temps pour boucler un divorce avec partage immobilier ?

En divorce par consentement mutuel nécessitant un partage immobilier, comptez environ 6 mois entre la finalisation de l'acte de partage et son homologation. Le divorce devant notaire (sans juge) est possible sauf si un enfant mineur demande à être entendu.

3. Gestion de patrimoine & Fiscalité

Quel est le seuil d'imposition à l'IFI en 2026 ?

L'IFI s'applique aux foyers fiscaux dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. Le barème progressif démarre toutefois à 800 000 € (effet de seuil). La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30%. Notre équipe Patrimoine optimise votre exposition.

Un non-résident est-il imposable à l'IFI en France ?

Oui. Une personne physique non-résidente est redevable de l'IFI uniquement sur ses biens immobiliers situés en France, si leur valeur nette taxable atteint 1 300 000 €. Les conventions fiscales bilatérales peuvent toutefois aménager cette imposition. Notre équipe Clients internationaux accompagne les non-résidents.

Le notaire peut-il m'aider à remplir ma déclaration de revenus ?

Oui. Depuis 2011, votre notaire peut exercer une mission de tiers de confiance : il valide vos pièces justificatives (frais réels, dons, réductions d'impôt) sans avoir à les transmettre à l'administration, et garantit la conformité de votre déclaration. Service utile pour les patrimoines complexes ou les dirigeants.

Qu'est-ce qu'une donation-cession et quel est l'avantage ?

La donation-cession consiste à donner un actif (titres, immeuble) avant sa vente, afin que le donataire (souvent un enfant) le cède sans plus-value imposable. Bien exécutée, elle évite la double imposition (plus-value + droits de donation). Elle suppose un calendrier rigoureux et l'absence de plan de cession pré-établi au moment de la donation.

Qu'est-ce qu'un apport-cession (article 150-0 B ter) ?

C'est un mécanisme de report d'imposition de la plus-value lors d'un apport de titres à une holding contrôlée, sous réserve de réinvestir 60 % du produit de cession dans une activité éligible dans les 24 mois (à condition que la holding cède les titres dans les 3 ans). Très utilisé pour structurer la cession d'une entreprise. Voir notre compétence Transmission & cession.

Quand l'Owner Buy-Out (OBO) est-il pertinent ?

L'OBO permet de monnayer un actif (immobilier ou professionnel) tout en gardant le contrôle, en le cédant à une holding endettée que l'on contrôle. Outil puissant pour libérer de la trésorerie, optimiser la fiscalité ou préparer la transmission. Encadrement juridique strict requis.

Comment fonctionne le démembrement de propriété pour transmettre ?

La donation de la nue-propriété (en gardant l'usufruit) permet de transmettre à coût fiscal réduit : seule la valeur de la nue-propriété est taxée (50% à 60-69 ans, 60% à 70-79 ans selon l'article 669 du CGI). Au décès de l'usufruitier, la pleine propriété se reconstitue chez les enfants sans droits supplémentaires. Outil clé en transmission patrimoniale.

4. Entreprise & Dirigeants

Qu'est-ce que le Pacte Dutreil et qui peut en bénéficier ?

Le Pacte Dutreil permet de transmettre une entreprise (donation ou succession) avec un abattement de 75 % sur la valeur des titres, sous conditions strictes : engagement collectif de conservation (2 ans minimum), engagement individuel (4 ans), exercice d'une fonction de direction. C'est l'outil incontournable pour la transmission familiale d'entreprise.

Faut-il obligatoirement un notaire pour vendre un fonds de commerce ?

Le passage par un notaire n'est pas légalement obligatoire (acte sous seing privé possible), mais il est vivement recommandé. La vente d'un fonds de commerce comporte des mentions obligatoires (chiffre d'affaires, résultat, bail, privilèges) dont l'omission peut entraîner la nullité de la vente. Notre équipe sécurise l'opération de bout en bout.

Combien de temps avant la libération du prix de cession d'un fonds de commerce ?

Le prix est séquestré environ 5 mois après la cession, le temps de purger les droits d'opposition des créanciers (notamment l'administration fiscale, qui dispose du délai le plus long). Le séquestre est levé après production de l'attestation fiscale.

Comment donner son entreprise à ses enfants ?

Plusieurs schémas selon votre situation : donation simple (un seul enfant), donation-partage (plusieurs enfants — recommandée pour figer les valeurs), avec ou sans Pacte Dutreil. La donation peut porter sur la pleine propriété ou la nue-propriété. Une stratégie de holding peut être opportune. Notre équipe Transmission chiffre l'opération optimale.

Pourquoi rédiger un pacte d'associés ?

Pour anticiper les situations sensibles : entrée/sortie d'associés, blocage en cas de désaccord, droit de préemption, clauses de bad leaver, gouvernance, distribution de dividendes. Le pacte sécurise durablement la vie sociale et complète utilement les statuts.

6. Notre cabinet & pratique

À quel moment faire appel à vous ?

Dès qu'un projet patrimonial, familial ou immobilier se dessine : acquisition, vente, transmission, organisation familiale ou stratégie fiscale. Plus tôt nous intervenons, plus la solution est sécurisée et efficace.

Quelle est la différence entre un notaire et un avocat chez Cellard Notaires & Avocats ?

Le notaire sécurise et authentifie les actes qu'il reçoit, avec un devoir de conseil et d'impartialité. L'avocat apporte un conseil stratégique complémentaire, notamment en fiscalité et en droit des sociétés. Selon les besoins, il peut intervenir ponctuellement aux côtés du notaire ou assurer un accompagnement plus global de ses clients.

Comment travaillez-vous avec mes conseils habituels (expert-comptable, banquier, avocat) ?

Nous privilégions toujours l'intervention de vos conseils historiques et collaborons étroitement avec eux, pour garantir la cohérence juridique, fiscale et financière de vos projets. Logique d'écosystème, pas de substitution.

Accompagnez-vous uniquement les particuliers ?

Non. Nous conseillons à la fois les familles, investisseurs et professions libérales, mais aussi les entrepreneurs et dirigeants, en France comme à l'international.

Où se situent vos études et comment prendre rendez-vous ?

Notre étude de Saint-Mandé est au 3 avenue Foch, 94160 Saint-Mandé (au pied du métro 1, sortie 3) — 01 48 08 39 39. Notre étude de Paris est au 52 avenue de la République, 75011 Paris — 01 48 07 40 30. Vous pouvez prendre rendez-vous via notre page Contact, par téléphone ou par email — en présentiel ou en visio.

5. International & Non-résidents

Je suis non-résident, comment acheter un bien immobilier en France ?

La procédure est identique à celle d'un résident, mais avec des formalités spécifiques (justificatifs étrangers, traduction assermentée, mandat à distance, ouverture d'un compte bancaire français). Notre cabinet accompagne régulièrement des clients du Royaume-Uni, des États-Unis, d'Italie, de Suisse, des pays scandinaves et au-delà. Voir notre page Clients internationaux.

Comment fonctionne une succession internationale ?

La succession est gouvernée par la loi de la résidence habituelle du défunt (règlement européen UE 650/2012), sauf option pour la loi de la nationalité dans le testament (professio juris). Plusieurs États peuvent être impliqués (lieu de résidence, situation des biens, nationalité). Notre étude coordonne les formalités avec les notaires et avocats étrangers.

S'expatrier à Dubaï : quels sont les risques fiscaux côté français ?

La convention fiscale franco-émiratie peut maintenir une imposition en France si les critères de résidence fiscale française sont préservés : foyer, séjour principal, activité économique principale, centre des intérêts économiques. Le risque est réel et souvent mal anticipé.