Cession en SCI démembrée : répartir entre US et NP
La cession d’un bien par une SCI aux parts démembrées pose la question de la répartition du prix entre usufruitier et nu-propriétaire, récemment précisée par la jurisprudence.
💡 L'essentiel en 30 secondes
Lors de la cession d'un bien détenu en SCI démembrée (usufruit aux parents, nue-propriété aux enfants), le prix de cession doit être réparti entre usufruitier et nu-propriétaire. Trois options principales : quasi-usufruit (art. 587 du Code civil), remploi démembré, ou partage du prix.
Le choix engage la fiscalité au décès de l'usufruitier : le quasi-usufruit crée une créance restituable aux nus-propriétaires déductible de l'actif successoral, ce qui peut générer une économie de droits de succession significative.
Vigilance LFI 2026 : l'administration durcit la condition de convention écrite de quasi-usufruit pour garantir la déductibilité de la créance.
Lorsqu'une société civile immobilière (SCI) détient un bien immobilier, ses associés peuvent être titulaires de droits démembrés sur les parts sociales, en usufruit et en nue-propriété. Cette configuration soulève des interrogations majeures lorsque la SCI procède à la cession de son actif immobilier.
La décision rendue par la Cour de cassation le 19 septembre 2024 (n° 22-18.687) apporte un éclairage déterminant sur ces questions, en précisant les principes applicables et les marges de manœuvre offertes aux associés.
La qualification du produit de la cession : capital ou fruit ?
L'enjeu juridique central tient à la qualification du produit de la cession réalisée par la SCI. Faut-il y voir un capital, relevant du nu-propriétaire, ou un fruit, revenant à l'usufruitier ?
La jurisprudence rappelle que, sauf convention contraire, le produit de la cession constitue un élément de capital et appartient donc au nu-propriétaire. En revanche, lorsque ce produit est distribué sous forme de dividendes, l'usufruitier bénéficie d'un quasi-usufruit sur les sommes perçues.
Illustration jurisprudentielle : l'arrêt du 19 septembre 2024
Dans l'affaire soumise à la Cour de cassation, une SCI avait cédé l'intégralité de ses biens immobiliers en 2017. L'année suivante, les associés avaient décidé de distribuer le produit de la vente sous forme de dividendes. La Cour juge que la distribution affecte la substance même des parts sociales et que, sauf accord préalable, ces sommes relèvent du nu-propriétaire. L'usufruitier ne peut en disposer qu'au titre d'un quasi-usufruit, générant une créance de restitution au profit du nu-propriétaire.
Conséquences fiscales selon le régime de la SCI
SCI à l'IS
La plus-value est d'abord imposée à l'IS au niveau de la société. En cas de distribution sous forme de dividendes, l'associé est imposé au titre des revenus de capitaux mobiliers (PFU 30 % ou barème progressif).
SCI à l'IR
La société est translucide : les associés sont imposés directement sur la plus-value au prorata de leurs droits. La distribution ultérieure de cette trésorerie, correspondant à un capital déjà taxé, ne constitue pas un nouveau revenu imposable. En revanche, sur le plan civil, les principes de la Cour de cassation demeurent applicables.
3 modalités de répartition du prix de cession : tableau comparatif
| Modalité | Mécanisme | Avantage fiscal au décès | Risque |
|---|---|---|---|
| Quasi-usufruit (art. 587 C.civ.) | L'usufruitier reçoit le prix, doit restituer aux NP au terme | Créance déductible de l'actif successoral | Insolvabilité de l'usufruitier au décès |
| Remploi démembré | Le prix est réinvesti dans un nouvel actif démembré | Continuité du démembrement | Choix d'investissement à valider |
| Partage du prix | Chacun reçoit sa quote-part (barème art. 669 CGI) | Aucun | Perte de l'effet de transmission |
Questions fréquentes
Quelle option choisir entre quasi-usufruit, remploi et partage ?
Quasi-usufruit = recommandé si l'usufruitier a besoin de liquidités et que la créance reste sécurisée. Remploi démembré = recommandé pour maintenir l'effet de transmission (SCPI démembrée, immobilier en démembrement). Partage du prix = à éviter sauf nécessité.
Fiscalité du quasi-usufruit au décès de l'usufruitier ?
Au décès, la créance de restitution due aux nus-propriétaires est déductible de l'actif successoral (art. 1078-9 du Code civil), à condition d'avoir établi une convention écrite préalable avec date certaine. Exemple : actif successoral 2 000 000 € — créance de 800 000 € → base taxable = 1 200 000 €. Économie : 200 à 300 000 € en ligne directe.
Une convention écrite est-elle obligatoire ?
Oui. Sans convention de quasi-usufruit notariée ou enregistrée fiscalement avec date certaine, l'administration fiscale peut refuser la déduction de la créance de la succession. La convention doit préciser : montant, modalités de revalorisation (indexation INSEE), conditions de restitution.
L'usufruitier peut-il vendre seul le bien ?
Non. La cession d'un bien démembré nécessite l'accord conjoint de l'usufruitier et du nu-propriétaire (art. 595 C.civ.). En SCI démembrée, si les statuts attribuent les droits de vote sur la cession à l'usufruitier seul, il peut décider seul mais ne peut pas appréhender seul le prix sans accord sur les modalités de répartition.
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