Crédit-bail immobilier : faut-il rester à l’IR ou passer à l’IS avant de lever l’option?

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Le crédit-bail immobilier est un mode de financement permettant d’utiliser un immeuble pendant une durée déterminée, moyennant le paiement de loyers, avec la faculté d’en devenir propriétaire à l’issue du contrat par la levée d’une option d’achat, souvent fixée à un prix inférieur à la valeur réelle du bien.

Ce mécanisme est fréquemment utilisé dans un cadre patrimonial, notamment lorsqu’une société civile immobilière relevant de l’impôt sur le revenu exploite l’immeuble pendant la phase locative. Il offre une souplesse apparente, mais la fiscalité applicable lors de la levée de l’option est souvent sous-estimée.

Une question structurante se pose alors: faut-il rester à l’impôt sur le revenu jusqu’à la levée de l’option, ou opter préalablement pour l’impôt sur les sociétés afin de maîtriser le coût fiscal de l’opération?

Le régime fiscal du crédit-bail immobilier en SCI à l’impôt sur le revenu

Pendant la durée du crédit-bail, une SCI relevant du régime des sociétés de personnes peut exploiter l’immeuble pris à bail et percevoir les loyers correspondants. Ces revenus sont imposés directement entre les mains des associés, au prorata de leurs droits dans la société.

L’un des attraits du crédit-bail réside dans la déductibilité des loyers versés par la SCI. Ces loyers viennent réduire le résultat imposable, procurant un avantage fiscal immédiat par rapport à une acquisition en pleine propriété.

Cet avantage est toutefois limité. La fraction des loyers correspondant au terrain n’est pas déductible, le terrain n’étant pas amortissable. Une ventilation entre terrain et constructions est donc nécessaire, ce qui réduit mécaniquement l’intérêt fiscal du dispositif.

La levée de l’option d’achat sous le régime de l’impôt sur le revenu

Lors de la levée de l’option, la loi fiscale prévoit un mécanisme de rattrapage destiné à neutraliser l’avantage obtenu pendant la phase locative. Une partie des loyers antérieurement déduits est réintégrée au résultat de l’exercice au cours duquel l’option est levée.

Au-delà de cette réintégration, la levée de l’option entraîne la constatation d’une plus-value professionnelle immédiate. Fiscalement, l’immeuble est réputé sortir du patrimoine professionnel pour entrer dans le patrimoine privé de la société.

Cette plus-value est imposée directement entre les mains des associés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, majoré des prélèvements sociaux. Elle intervient indépendamment de toute revente et sans création de trésorerie, ce qui peut générer une contrainte financière importante.

L’option pour l’impôt sur les sociétés avant la levée de l’option

Afin d’éviter cette imposition immédiate, l’option pour l’impôt sur les sociétés avant la levée de l’option d’achat peut constituer une alternative stratégique.

Lorsque la SCI est soumise à l’IS, l’immeuble entre à l’actif du bilan pour son coût d’acquisition. La réintégration prévue par les textes demeure applicable, mais elle est cantonnée à la fraction des loyers assimilable à l’amortissement du bâtiment.

Ces sommes sont alors imposées à l’impôt sur les sociétés aux taux de droit commun. L’imposition est déconnectée de la valeur vénale réelle de l’immeuble et demeure généralement plus supportable, notamment en l’absence de revente.

À compter de l’acquisition, l’immeuble devient amortissable, hors valeur du terrain. Les amortissements pratiqués viendront réduire les résultats futurs, tout en préparant la fiscalité applicable en cas de cession ultérieure.

Les conséquences fiscales en cas de revente ultérieure

Si l’immeuble est cédé alors que la SCI est soumise à l’IS, la plus-value est qualifiée de plus-value professionnelle. Elle est calculée par différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable, diminuée des amortissements pratiqués.

Cette plus-value est imposée à l’impôt sur les sociétés, sans bénéficier des abattements pour durée de détention applicables aux particuliers. Une imposition complémentaire peut s’ajouter en cas de distribution des fonds aux associés.

À l’inverse, sous le régime de l’impôt sur le revenu, la revente relève des règles des plus-values immobilières des particuliers, avec des abattements pour durée de détention pouvant conduire, à terme, à une exonération totale.

Arbitrer entre IR et IS: une décision à anticiper

La levée de l’option d’un crédit-bail immobilier peut, sous le régime de l’impôt sur le revenu, entraîner une imposition immédiate très lourde, sans génération de trésorerie. L’option pour l’impôt sur les sociétés permet souvent de lisser et de reporter cette charge, au prix d’une fiscalité plus lourde lors de la revente.

Le choix du régime fiscal doit être apprécié au cas par cas, en tenant compte de la valeur latente de l’immeuble, de l’horizon de détention, de la stratégie de capitalisation ou de distribution et des objectifs patrimoniaux des associés.

Nous vous proposons de vous assister dans l’analyse de ces paramètres, l’arbitrage entre les options possibles et la sécurisation de la mise en œuvre de cette opération dans un cadre juridique et fiscal maîtrisé.