Apport-cession et réinvestissement dans l’hôtellerie : une opportunité réelle, sous conditions strictes

‍

Lorsqu’un dirigeant cède son entreprise, la fiscalité de la plus-value peut rapidement réduire sa capacité à réinvestir. Le mécanisme de l’apport-cession a précisément pour objet d’éviter cette rupture économique, en permettant de différer l’imposition afin que le produit de la cession puisse être réinjecté dans une activité économique réelle.

L’apport-cession consiste à apporter les titres de la société cédée à une holding contrôlée par le dirigeant, avant que cette holding ne procède à leur vente. La plus-value constatée lors de l’apport est alors placée en report d’imposition sur le fondement de l’article 150-0 B ter du CGI. En cas de cession rapide des titres par la holding, aucune imposition immédiate n’est due, sous réserve du respect des conditions de réinvestissement.

Parmi les options parfois envisagées figure l’investissement para-hôtelier, porté par le dynamisme du secteur touristique. Cette option n’est toutefois ni automatique ni évidente et suppose une structuration rigoureuse.

Le principe du réinvestissement économique

Lorsque la cession des titres apportés intervient dans un délai de trois ans à compter de l’apport, la société holding est tenue de procéder à un réinvestissement économique.

Ce réinvestissement doit porter sur au moins 60 % du produit de cession, apprécié net des frais et charges directement liés à l’opération. Les 40 % restants peuvent être librement affectés par la holding.

Le réinvestissement doit intervenir dans un délai de deux ans à compter de la cession et porter sur des actifs ou des titres conservés pendant une durée minimale, en principe de douze mois.

Les activités éligibles sont strictement encadrées. Le produit de cession doit être affecté au financement d’une activité économique réelle, commerciale, industrielle, artisanale, agricole ou financière. En revanche, sont exclues les activités de gestion du patrimoine propre, qu’il soit mobilier ou immobilier.

En pratique, un investissement immobilier locatif n’est donc pas, en principe, éligible, qu’il s’agisse de location nue ou de location meublée. Pour l’apport-cession, l’administration et le juge retiennent une approche économique : la location meublée demeure une activité patrimoniale.

L’exception admise : l’activité para-hôtelière

La jurisprudence admet toutefois une exception lorsque l’activité immobilière dépasse la simple mise à disposition du bien et s’analyse comme une véritable activité d’exploitation.

Dans une décision du 19 avril 2022, le Conseil d’État a reconnu qu’une activité de location meublée assortie de prestations para-hôtelières pouvait relever d’une activité économique éligible.

Définition de l’activité para-hôtelière

La notIon de para-hôtellerie est définie par référence à l’article 261 D du CGI, relatif à l’assujettissement à la TVA.

Relèvent de la para-hôtellerie les prestations d’hébergement de courte durée assorties de la fourniture d’au moins trois des quatre services suivants :

– le petit-déjeuner

– le nettoyage régulier des locaux

– la fourniture de linge de maison

– la réception de la clientèle, même non personnalisée

Ces prestations doivent être effectivement fournies et non simplement prévues contractuellement. Leur réalité doit pouvoir être démontrée par l’organisation concrète de l’exploitation, les supports de commercialisation ou les documents remis à la clientèle.

Conditions d’exercice et organisation de l’activité

Pour être qualifiée de para-hôtelière, l’activité doit reposer sur des prestations réellement fournies et identifiables. Les clients doivent être clairement informés des services proposés.

Le recours à des prestataires extérieurs est admis, à condition qu’ils interviennent au nom et pour le compte de l’exploitant, lequel conserve la maîtrise de l’activité et supporte les risques économiques.

Le nettoyage des locaux doit être proposé de manière régulière. Pour les séjours de courte durée, un nettoyage avant l’arrivée peut suffire. Pour les séjours plus longs, un nettoyage en cours de séjour doit être proposé.

La fourniture et le renouvellement du linge doivent répondre à des exigences similaires. L’accueil de la clientèle implique une réception effective au début et à la fin du séjour.

Une organisation insuffisamment structurée expose l’activité à une requalification en simple location meublée, avec des conséquences fiscales significatives.

Apport-cession et para-hôtellerie : une transposition sous conditions

Bien que la jurisprudence relative à la para-hôtellerie n’ait pas été rendue spécifiquement au visa de l’article 150-0 B ter du CGI, son raisonnement apparaît transposable.

Le juge administratif adopte une interprétation cohérente de la notion de réinvestissement économique, fondée sur la volonté du législateur de favoriser le développement d’activités productives et non la simple gestion patrimoniale.

Dans cette logique, un réinvestissement dans une activité para-hôtelière exercée dans des conditions professionnelles peut être regardé comme éligible au maintien du report d’imposition. La qualification repose toutefois sur une analyse factuelle approfondie.

La sécurisation par le rescrit fiscal

Compte tenu de la frontière étroite entre activité patrimoniale et activité économique, le recours au rescrit fiscal constitue un outil de sécurisation essentiel.

Il permet d’obtenir de l’administration une prise de position formelle sur l’éligibilité du réinvestissement envisagé, au regard de la situation précisément décrite. Tant que la situation réelle demeure conforme aux faits exposés, l’administration ne peut remettre en cause l’analyse validée.

Le réinvestissement du produit d’une cession dans une activité para-hôtelière peut constituer une voie pertinente pour maintenir le report d’imposition dans le cadre d’un apport-cession.

Cette stratégie suppose toutefois de dépasser une approche purement immobilière et de mettre en place une véritable activité d’exploitation, structurée et conforme aux exigences jurisprudentielles et administratives.

La frontière entre activité patrimoniale et activité économique demeure étroite. Une anticipation rigoureuse et un accompagnement spécialisé sont indispensables pour sécuriser durablement l’opération.