SCI à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés : comment faire le bon choix ?

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La société civile immobilière (SCI) est un outil central de détention et d’organisation du patrimoine immobilier, qu’il s’agisse d’un projet familial ou professionnel. Le choix entre l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS) constitue une décision structurante, aux conséquences fiscales, patrimoniales et économiques durables.

Un choix structurant dès la création de la SCI

Par principe, la SCI relève de l’impôt sur le revenu. Elle peut toutefois opter pour l’impôt sur les sociétés, selon un formalisme strict. Ce choix n’est ni neutre ni purement technique.

Il impacte la fiscalité des loyers, les modalités de financement, la gestion comptable, la fiscalité de la revente et les stratégies de transmission. Il doit donc être apprécié à la lumière du projet immobilier dans son ensemble et de l’horizon patrimonial des associés.

La SCI à l’impôt sur le revenu : une logique patrimoniale

Soumise par défaut à l’impôt sur le revenu, la SCI est fiscalement transparente. Le résultat est déterminé au niveau de la société, puis imposé directement entre les mains des associés, à proportion de leurs droits dans le capital.

Les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, selon la tranche marginale d’imposition de chaque associé, augmentée des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Certaines charges sont déductibles, notamment les intérêts d’emprunt, les travaux d’entretien et de réparation, la taxe foncière et les frais de gestion. En revanche, l’immeuble ne peut pas être amorti.

En présence d’un déficit foncier, celui-ci peut, sous conditions, être imputé sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 euros, le solde étant reportable sur les revenus fonciers futurs.

L’atout majeur de la SCI à l’IR réside dans la fiscalité de la sortie. La cession de l’immeuble ou des parts relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, avec des abattements pour durée de détention conduisant à une exonération totale d’impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Ce régime est particulièrement adapté aux stratégies de détention longue et de transmission patrimoniale.

La SCI à l’impôt sur les sociétés : une logique financière

La SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés, à condition d’en faire expressément la demande auprès de l’administration fiscale. Cette option ne peut être ni tacite ni implicite.

Une fois soumise à l’IS, la société est imposée sur son bénéfice au taux de 15 % jusqu’à 42 500 euros (sous conditions), puis 25 % au-delà. Les associés ne sont imposés personnellement qu’en cas de distribution de dividendes.

L’intérêt principal de ce régime réside dans la possibilité d’amortir l’immeuble, hors valeur du terrain. L’amortissement permet de réduire significativement le résultat imposable et d’améliorer le rendement à court et moyen terme.

En contrepartie, la SCI à l’IS est soumise à une comptabilité commerciale complète et à des obligations déclaratives renforcées.

La contrepartie essentielle apparaît lors de la cession. La plus-value est calculée par différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable, sans aucun abattement pour durée de détention. Plus le bien a été amorti, plus la base imposable est élevée.

L’impôt est acquitté par la société, puis une imposition complémentaire intervient en cas de distribution aux associés. La SCI à l’IS doit donc être réservée aux projets clairement orientés vers la capitalisation ou la détention longue sans perspective de revente à moyen terme.

Focus pratique : le cas de Thomas

Pour illustrer concrètement ces enjeux, nous nous appuyons sur la vidéo de Finary avec le cas de Thomas, médecin radiologue associé au sein d’une société d’exercice libéral.

Dans ce schéma, Thomas et ses associés créent une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, détenue directement par les praticiens, ayant pour objet l’acquisition des murs destinés à accueillir l’activité médicale.

Dans un second temps, l’usufruit des parts sociales est cédé, pour une durée déterminée, au profit de la société d’exploitation. Pendant toute la durée de l’usufruit, celle-ci dispose de la jouissance économique des locaux qu’elle occupe.

Les bénéfices pour l’activité d’exploitation

Cette organisation assure une stabilité durable des locaux professionnels et limite les aléas liés à un bail classique, tels que la renégociation du loyer ou le non-renouvellement.

Elle permet également de sécuriser l’outil de travail et de préserver l’indépendance de la structure d’exploitation.

Les effets patrimoniaux et fiscaux

Sur le plan fiscal, le frottement demeure limité. Pendant la durée de l’usufruit, la société d’exploitation amortit la valeur de l’usufruit et déduit les charges liées à l’occupation des locaux.

La SCI, demeurant à l’impôt sur le revenu, n’est pas concernée par la fiscalité des plus-values professionnelles. À l’extinction de l’usufruit, les associés retrouvent la pleine propriété des parts sans imposition.

En cas de cession ultérieure de l’immeuble ou des parts, la fiscalité applicable reste celle des particuliers, avec les abattements pour durée de détention et l’exonération progressive.

Dès lors, le choix entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés pour une SCI ne peut être tranché de manière uniforme.

La SCI à l’IR privilégie la simplicité, la transmission et une fiscalité de sortie favorable. La SCI à l’IS répond à une logique d’optimisation des revenus et de capitalisation, au prix d’une complexité accrue et d’une fiscalité de cession plus lourde.

Des schémas hybrides, tels que la SCI à l’IR avec cession temporaire d’usufruit des parts, permettent toutefois de concilier sécurité de l’exploitation et construction patrimoniale.

En pratique, seule une analyse juridique, fiscale et patrimoniale globale permet de retenir le montage réellement adapté au projet poursuivi.

Pour aller plus loin et illustrer concrètement ces mécanismes, vous pouvez retrouver notre analyse en vidéo: https://www.youtube.com/watch?v=y0ME8fUU490&t=1566s

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