L’investissement immobilier : faut-il acheter en direct ou via une société?

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L’investissement immobilier constitue souvent une étape structurante dans un parcours patrimonial. Résidence principale, bien locatif, constitution d’un patrimoine familial ou préparation de la transmission :derrière un même projet se cachent en réalité des objectifs très différents.

Or, le choix du mode d’acquisition du bien, en direct ou par l’intermédiaire d’une société, emporte des conséquences juridiques, fiscales et patrimoniales majeures, parfois irréversibles.

L’acquisition en direct: simplicité apparente, rigidité réelle?

L’acquisition en direct consiste à acheter un bien immobilier en son nom propre. L’investisseur est alors pleinement propriétaire du bien et supporte seul l’ensemble des charges, des risques et de la fiscalité attachés à l’opération.

Deux modalités d’exploitation peuvent être envisagées.

La location nue entraîne une imposition des loyers dans la catégorie des revenus fonciers, au barème progressif de l’impôt sur le revenu, pouvant atteindre 45%, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 18,6%. Les possibilités de déduction sont limitées et aucun amortissement du bien n’est admis.

La location meublée relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Elle permet, sous certaines conditions, d’amortir le bien et le mobilier, ce qui peut réduire significativement la base imposable.

L’investissement en direct présente ainsi l’avantage d’une mise en œuvre simple et immédiate. Il révèle toutefois rapidement ses limites lorsque le projet s’inscrit dans le temps, implique plusieurs intervenants ou s’insère dans une logique de transmission structurée.

Investir via une société: une logique patrimoniale de long terme

Acquérir un bien immobilier par l’intermédiaire d’une société conduit à raisonner différemment la détention du patrimoine. Le bien n’est plus détenu directement, mais par une structure dont les associés détiennent des parts sociales.

La détention de parts sociales permet d’éviter le régime de l’indivision, dont les règles sont rigides et fréquemment sources de blocages. Elle facilite également l’organisation de la transmission, les parts étant plus aisément réparties qu’un immeuble détenu en commun.

Le recours à une société permet en outre d’organiser la gouvernance du patrimoine immobilier. Les statuts définissent les pouvoirs de gestion, la désignation des gérants et les droits de vote, assurant une maîtrise durable des décisions importantes.

Cette structuration renforce enfin la protection du conjoint ou du partenaire, en évitant une entrée non maîtrisée des héritiers dans la gestion du bien au moment du décès.

La société civile immobilière : l’outil patrimonial par excellence

La société civile immobilière est la structure la plus couramment utilisée pour détenir et gérer un patrimoine immobilier à plusieurs. Elle offre une grande souplesse statutaire et s’adapte aussi bien à un investissement familial qu’à une logique de conservation de long terme.

Sur le plan fiscal, deux options coexistent.

La SCI à l’impôt sur le revenu est adaptée à la location nue. Les loyers sont imposés entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers. Ce régime est simple mais fortement fiscalisé lorsque les associés sont soumis à une tranche marginale élevée.

La SCI peut également opter pour l’impôt sur les sociétés. Ce choix permet d’amortir le bien, de déduire la quasi-totalité des charges et de capitaliser les résultats au niveau de la société. En contrepartie, la fiscalité applicable en cas de revente est plus lourde et doit être anticipée dès l’origine.

Le choix entre impôt sur le revenu et impôt sur les sociétés dépend du niveau d’imposition des associés, de la durée de détention envisagée et de la stratégie de sortie retenue.

La SARL de famille: une alternative pour la location meublée

La SARL de famille est réservée à un cercle strictement familial. Elle présente un intérêt particulier pour les projets de location meublée, y compris saisonnière, tout en restant soumise à l’impôt sur le revenu.

Elle permet l’amortissement du bien et du mobilier, comme dans un régime BIC classique. En revanche, l’activité doit être exclusivement commerciale, ce qui exclut toute location nue.

Ce régime demeure fragile: toute modification de l’actionnariat peut entraîner la perte du statut. La SARL de famille constitue donc un outil efficace, mais dans un cadre précisément délimité.

Les sociétés soumises à l’IS: investissement et capitalisation

Certaines structures, telles que la SAS, permettent d’exercer indifféremment une activité de location nue ou meublée tout en offrant une grande liberté statutaire.

Les loyers sont imposés à l’impôt sur les sociétés, au taux réduit de 15% sous conditions, puis au taux normal de 25%. Les associés ne sont imposés personnellement qu’en cas de distribution.

Ce schéma est particulièrement adapté aux investisseurs fortement fiscalisés ou souhaitant capitaliser les revenus dans une logique de long terme. Les conséquences fiscales attachées à la revente doivent toutefois être intégrées dès la phase d’acquisition.

Cas pratique: investir en anticipant la transmission

Un couple peut choisir d’acquérir un bien par l’intermédiaire d’une société afin d’anticiper la transmission à ses enfants. Les parents se désignent gérants et organisent statutairement la répartition des pouvoirs et des droits de vote afin de conserver la maîtrise de la gestion.

Les enfants sont ensuite associés progressivement par des donations de parts sociales, de préférence en nue-propriété. Cette stratégie permet de réduire la valeur taxable de la transmission tout en conservant les revenus et le contrôle.

Au décès, la transmission s’opère dans un cadre organisé, sans indivision successorale, assurant une gestion pérenne du patrimoine immobilier.

Il n’existe pas de structure universellement idéale pour investir dans l’immobilier. Il existe en revanche des choix cohérents ou incohérents au regard d’un objectif donné.

Acheter en direct répond à une logique de simplicité immédiate. Investir via une société s’inscrit dans une logique de stratégie, de transmission et de maîtrise à long terme.

La forme juridique ne doit jamais être choisie par habitude, mais à l’issue d’une réflexion globale intégrant fiscalité, gouvernance, transmission et sortie.

Nous restons à votre disposition pour vous accompagner dans l’analyse de votre situation et la structuration de votre projet immobilier.